我是Gary Gao，大温地区房地产经纪。
现在我给大家谈一下，问什么选我挂盘？
当您需要卖您的房子时，
为什么选我做挂盘经纪？
首先，我服务的Sutton地产西海岸公司
是加拿大著名的地产公司之一，
良好的信誉和口碑，
为我提供了强大的专业后盾，
可以保证您的利益不受侵犯。
其次，我成为加拿大卑诗省的持牌地产经纪已经有12年了。
我曾经多次获得大温地区地产局头 10% 金牌地产经纪奖
荣获历年 Sutton公司销售业绩白金大奖，
2016-2020年迄今保持所有挂盘和所有设计建造房屋
成功售出的纪录
我能够准确把握政策走向和市场趋势，
在比较短的时间内，以最高价格售出的房屋。
下面谈一下签订售房合约以后我将为您做的工作：
第一，免费装饰布置、 专业照相和录影
每个即将上市的盘，从咨询，签约，挂盘，到室内布置，
Open House（房屋开放日)、拍照、录影，预约、看房，
各种offer洽谈，直到最后交接，都由我亲自来为您操作。
第二，免费市场推广
免费拍摄高清照片、
如需要可免费生成虚拟漫游和全景360度环绕照片
放在公众搜房网（Realtor,ca, RealtyLink.org),
上万个经纪地产经纪网站（例如REW.ca）
以及Gary 个人的网站系列 GaryGao.com, GaryGao.ca,
BurnabyHouse.com, RichmondHouse.ca 等。
专业照片保证在挂盘的24小时之内上传到
经纪专业挂盘系统Parogon。
第三，及时将您的物业免费录入地产局MLS电脑挂牌系统，
简单扼要精确得描述您的房产的所有优点。
在您的房产前及周边安置醒目的宣传牌和引导标志。
对于Strata物业，
Gary 会负责向物业管理公司购买物业文件。
制作精美的广告宣传页，发放到居民家中
及时把您的房产免费刊登到知名社交网站
facebook，twitter, Youtube等
推广到微博，微信（WeChat）等知名中文网络媒体。
把您的房产资料翻译成中文，
登上本地各大中文网站如westca, vansky, vanpeople等
让您的房产面对市场最大的有实力的客户群。
及时把您的房产信息第一时间发给自己的客户网，
借助这些客人推广您的房产。
亲自开展周末的Open House，
迅速地将您的房产展现在本地买家及他们的经纪面前。
后续服务：及时和您保持联络，
提供最新的市场分析。
及时取得买家及他们的经纪的反馈，
帮助您了解市场对房子的接受情况。
全力帮助您与买家及他们的经纪协商，
力争为您取得最好的售价及条件，
100%保护您的利益。
全力帮助您完成卖房中的所有手续（验房/银行/律师）
保证成交完满完成，使您后顾无忧。
挂盘前和验屋后经商议如果需要维修，
我会协助您请持牌专业维修技师对房屋进行必要的维修。
购买的房屋如需要重建或增建地下出租单位和后巷屋
可以以最优惠的价格协助您绘图、报批乃至建设。
同是买房，卖房，
让我告诉您如何能够领先一步、做得更好！
大家好，欢迎来到我的地产经纪中文专业网站
我的名字叫Gary Gao
我是加拿大最大的房地产中介公司——
Sutton地产西海岸公司的注册持牌地产经纪。
我成为加拿大卑诗省的持牌地产经纪已经有12年了。
我主要在加拿大的温哥华及周边城市为您服务。
我曾经多次获得大温地区地产局头 10% 金牌地产经纪奖
荣获历年 Sutton公司销售业绩白金大奖
2016-2020年迄今保持所有挂盘
和所有设计建造房屋成功售出的纪录。
为什么我能够帮助您买到无论在价格还是在
房屋自身，都令您称心 满意的房子呢？
首先我熟悉温哥华当地的市场：
我有12年著名西人地产公司BC省持牌房地产经纪的经验，
能够准确地根据市场走势
把握房屋市场价值
在售房和看房过程中
给您关于房屋客观公正的评价和大量的建议
令您迅速把握大局，节省时间
以合适价格购买到您理想的房屋。
第二，熟悉法律、法规
我2000年移民来到温哥华以后
曾在本地市政府城市建设部门任职超过10年
对大温地区的房屋、市政、法律、规则等
相关的各项规定有着深刻的了解和丰富的经验。
2013年我获得了BC省房屋建筑牌照。
很多买家近年来买大地建新房
准备推翻重建。
加拿大每个城市有不同法规
加之针对每一块地都有独特的要求
有很多法规和政策上的陷阱
例如政府附例、市政管线、地质条件，
环保和回收等诸多限制条件
一不留神就会给买家或屋主造成不必要的巨额花费。
我是大温地区为数不多的懂市场、懂建筑、
懂设计、懂房屋内部系统和房地产经纪之一。
我可以为您提供买地、设计报批、投资建设、
室内装饰布置和售出一条龙服务。
第三，名校建筑学教育背景
我毕业于著名学府北京清华大学建筑系，
后获得澳大利亚新南威尔士大学硕士学位，
毕业后在中国和加拿大多年从事建筑设计和城市规划工作。
我的建筑学背景、建筑设计和建筑管理背景
和多年本地市政府工作经验，
使我成为您理想的新旧房屋买卖御用专家。
第四，熟悉房屋建造
我有多年温哥华本地设计管理建造房屋的经验，
有建商执照。
这使得我无论在买房或是卖房的过程中，
都能够专业和令人信服地解释房屋构造，
机械系统和维修相关的问题，给客人以信心。
过去几年我建造的新房，取得了100%售出的优异业绩。
同是买房卖房，
让Gary告诉您如何能够领先一步，做的更好！
大家好，我是Gary Gao， 温哥华的注册地产经纪和建商。
下面我们来介绍《建房须知》的【第二部分】。
下面讲一下不同城市，比如说温哥华还有本拿比，
对建造新房的要求，尽管总的原则大同小异，
但是每个城市针对每个街区的要求还是不一样的，
首先每块地有一个区号代码，
比如说温哥华哪有RS-1， RS-5等等，
R是Residential，S是single family home，
我们买房子的时候要去市政府问清这个区划的要求和历史保护的要求，
有一些历史建筑，政府不希望你把它拆掉了。
温哥华最近有一个新要求就说需要我们在设计当中注意的，
就是地下室不能低于室外地平1.5米。
如果你把半地下出租单位设计成低于地面1.5米，
你就不能建出租单位，也不能建下沉庭院，
就不能建地下室单独的出入口。
不管是哪一种区划，它会有一个容积率的要求，
前院深度和后院深度的要求，左右两侧院子的宽度，
还有建筑的高度都有规定。
政府不仅规定了建筑高度，而且还规定了形状，
你不能做一个方盒子，不超过他的高度就放那了，这也不行。
具体到设计的时候呢，
设计师会综合的考量，按照政府的要求去设计。
R-5 的区划，街道的风貌特色更加明显，
有的时候会涉及到一些保护的要求，
政府对这个设计方案的要求，比一般的RS-1还要高。
说到风貌建筑，政府为了保护历史风貌新建筑，
允许有风貌特色的房子保留原貌和加建，
政府奖励容积率，能够达到0.85，
甚至可以在后院建一个不超过2000尺的
一个独立的小房子（infill，填充屋）。
您这个主房里面，可以分成两个单元或三单元，
然后你后面那个小房子都可以像公寓那样
分成不同的合法的单位，然后你可以单独上市出售。
实际上温哥华住宅用地还有很多其它的编码，以后慢慢介绍。
下面我给大家讲一下后巷屋的优势。
温哥华的地都很贵，政府允许建一个后巷屋，
实际上是给屋主一个扩大土地利用率的机会，
用政府政策的优惠，增加个人的收入。
后巷屋成本比公寓便宜而且面积大，
同样一个900尺的公寓单位可能要80多万到一百万甚至更高，
那么一个后巷屋有院子，接地气，不用交管理费。
公寓管理费一般是至少也得一个月的3、400块钱，
这还算是比较便宜的，那么后巷屋就没有管理费。
还有一个优点就是家庭成员可以互相照顾，
子女可以住在父母的产业上，
父母老了，子女的家庭人口多了，
父母也可以搬到后巷屋里。
后巷屋如果出租的话不仅增加了收入，
还可以避掉BC省的投机税和温哥华的空置税。
这一块地，只要有一个单位出租了，
那么你整个的地就豁免了，不用交投机税。
另外一个，后巷屋的好处是资产增值。
你卖这个房子的时候，买家会愿意出更多的钱
去买这个带后巷屋的地。我这有一个市场上的例子
就是温西一个房子7天卖出了，超出了政府估价80万。
除了房子本身有吸引力，还有一个原因就是他有一个独立的后巷屋。
本那比市也有自己的一套规定。去年开始，
本那比在一些独立屋住宅用地取消了容积率是0.6的限制，
所以我们可以把地下室做成整个的地下室，
取消Crawl Space，只要地下室面积不超过主层面积就可以，
所以说现在一般一个七八千尺的地可以建到5000多尺，
这里是一些我在本拿比设计建造，然后又卖掉的新房，
基本上算下来，如果在市场不没有什么变化的情况下，
你就是买入的建一个新房的，你能转20万，
如果房子买的早还能赚更多。我20年前刚来加拿大的时候，
这样的旧独立屋30多万，10年前变成70万了，
现在变成130-140万了，每十年翻一番。
所以就说作为一些投资者的话，很多人可能手里
有一些老房子的，建一个房子、售出，还是蛮合算的。
本那比还有两种，RS-4和RS-5是有可能建双拼屋（Duplex）的，
这个图片就是我建过的一个Duplex。这些小的空间，
如果你经过用心合理的设计，并不显小。
右边这个图片有一个100平方尺的一个挑空的空间，
这个在算面积的时候，只是算一层，
不是说会给你算成200平方尺，
而是只算100平方尺。但是当你走进这个空间的时候，
有大房子的感觉，进门很敞亮。
另外利用楼梯下面的空间安排了洗衣干衣机、洗手间和设备间三个空间。
这个房子也很好卖，用了一周就卖出去了。
这我们是我们在本拿比建立一个独立屋，利用了层高的政策，
把他挑高到12尺，这是在政府的规定之内
去尽量增大它的空间感觉。访客刚进门的时候会感觉空间很宽敞。
这个是另外一个新屋，在Brentwood 附近，
也是挂出来不久就卖掉了，
而且这个屋主他收益还是很不错的，
他买这个房子价格不算是很便宜的，
但是他卖了260万。这个就是上个月的那个市场的统计，
大温地区，就是所有的房型加起来，
销量增长了，所以现在市场慢慢复苏了，
如果有投资房地产的想法的话，也要关注起来了。
这里就是简单跟大家说一下，
买公寓房（Condo）要注意的问题，有一些老的公寓，
最近的保险长得很厉害，
就是每年的保险费增加了25%到300%。
我们在买公寓投资的时候要注意在offer里写上一些保护自己的条例，
要把保险的问题弄清楚，然后再决定是不是买这个公寓单位。
这是我们的联系方式，如果有什么问题，我们可以继续探讨。
今天就给大家介绍到这里。谢谢大家！
您好，我是Gary Gao。温哥华建商和地产经纪。
今天我给大家分享一下关于在大温地区建房的一些相关的注意事项。
我今天主要讲的六项内容：
1.新建房屋适合哪样的投资者？
2.新建房屋到底有多少利润和投资回报？
3.新建房屋过程中屋主容易忽略的问题和容易犯的错误
4.Burnaby和Vancouver对新建房屋的审批和规定有哪些不同？
5. 温哥华后巷屋
6. 投资实例
【第一部分】
首先，新建房屋适合那样的投资者？
资金准备：以本拿比的独立屋为例。
如果买入一个旧房子，买地的价格是140万加币，
（这是按照2017-2018年的价格，
现在的市场价有可能稍微不同），
如果现在到市场上去买房子呢，
也许还真的是可以拿到比较好的价格，
那么再过半年就不敢保证了。
上个星期，我刚帮人下一个offer，
是在高贵林中心附近一座老房子，
要价是93万多加币，
那个房子里边已经不能住了，
灰板都拆掉了，因为进过水都发霉了。
结果这个房子一共收了10个offer，
以130万加币的价格售出。
现在的市场慢慢又热起来，
所以大家如果想要出手的话，那就要赶紧关注了。
假如说咱们再用140万买了一个旧房子的话，
准备拆了重建，那么银行贷款通常可以贷到65%，
所以我们自己也要准备35%的首付，
另外加上建房的费用大约是80万，
其它费用比如说转让税、律师费、经纪费，
需要再加上10万，所以你手头大约要有
140万元的现金才可以建房。
如果没有这么多现金，您就要联系您的
贷款经理，看看有没有可能贷到建筑贷款。
有的朋友问：建房的过程中屋主需不需要在温哥华？
如果有一定的时间和精力，作为投资者和屋主，
能够整个跟下来，经历建这个的房子过程也是很好的。
那么如果你没有时间，不经常在这儿，也没有关系，
你只要是委托给你的建商，也是可以完成整个建房的工作。
你也可以就只是作为投资者，不用亲力亲为，
来管理整个的过程，也是完全没有问题的。
如果是海外投资者，或者是本地人跟一个
海外投资者合资购买这个房子呢？
如果外国人在大温买房子，
需要在过户的时候交15%的海外买家税。
新建的房子增值的部分就没有买家税这个概念了，
买旧房建新房相当于课税的基数变小了，要比直接
买一个新房子交15%的外国买家税合算很多。
对于海外投资者来说，房子建好以后，
新屋一般都会包括至少一个出租单位，
您房子盖好了，把出租单位租出去了，
每年也就不用支付温哥华的空屋税和BC省的投机税了。
所以海外投资者如果已经持有一个老房子，
把它翻建成新屋也是有好处的。
下面讲一下建房过程中房主容易忽略的问题或者容易犯的错误。
首先，建房过程从选地开始，
当你买一个房子的时候，就要开始考虑了，开始了解了。
在哪个城市，在这个城市的什么位置，
它的政府对这块地的用的要求是什么，然后最好呢，
还要把这个地的地质情况也了解一下。
地质不好将来建房子的时候要多花一些钱。
第二就是说重视设计过程，一旦设计确定了，
政府批下来了，就不要轻易改变。
即使很小的无足轻重的一个修改，
也会牵涉到工地上很多的工作，要影响工期。
政府那里也要去改图，市政府也要收费。
建一个新房，要几十个工程队参与。
比如说厨房的布局，室内设计图已经确定了，
屋主决定把冰箱移一下，沿着墙移动一尺。
它看起来是一个很小的一个改动，可是冰箱旁边
是烤箱、蒸箱，这些全部要跟着移；
实际上在先前木结构的阶段，电工和水工
已经把管线都安装好了，包括上下水管道，
高压和低压的插座，各种管道，
都是按照原先电器的位置布置的。都是对应好了的。
现在要打开灰板全部修改，可以说
牵一发而动全身。我这个例子还只是改水电，
有的改动涉及到结构，那就更麻烦了。
第三点就是地下室不要太深，因为地下室深的话，
一个是增加施工的造价，土方量大，水泥也浇得多。
另外，因为政府的那个地下排水管大多是很多年以前修的，
那个时候用机器用的很少，大部分都用人挖，
人工挖的不会很深，所以如果你的地下室很深，
从房子出去的污水要通过一个水泵打到政府的管道系统里，
这样要多花不少钱安装，
对以后的维修，还有停电的时候都是很麻烦。
第四呢，就是自住房的情况下，
屋主自己的功能需求要放在前面，
什么你是最在意的东西，是价格，是质量，是档次，
还是风水，漂亮还是实用，比如说屋顶的形状，
屋顶上的天窗，有些新颖的设计
可能会带来将来漏水的隐患。
那么我们要不要新颖的屋顶？要不要很多天窗？
这个要跟设计师和建商交底。
设计时注意室内空间的开敞通透。
现在的新材料和新技术允许您做大跨度开放的空间，
和使用比较大的窗户，应该好好的利用，
用现在的新技术来改进我们的设计和提升房屋的档次。
对于投资者来说，那我们主要应该更多的考虑市场
和大众的要求，而把个人的喜好放在次要的位置，
另外还要根据这个房子不同的城市，比如说西温，
建一个很高档次的海景房，可能卖个几百万上千万；
但是呢，如果是在本拿比这样一个比较低调的城市呢，
一个新房上市了大约卖个250万左右，那么你选用电器
和选用材料的时候应该根据你将来的售价来决定，
而不是说我想我有钱我就花多少钱。
同样在西温和温西建一个很便宜的房子
也不合适，这个都是需要考虑的。
计划要上市的房子也不要太个性化，
比如说如果市场上的大众喜欢的是浅颜色的配置，
那你就不要把房子里边弄的大黑大红大紫，
用很多颜色特别深黑的石头，
那可能比这个房子就不太好卖，
卖的时候的市场就会在市场上停留比较长的时间，
也不容易卖出好的价钱。
墙上的天然石会增加房子的荷载，不建议多使用。
有的客人从中国进来很多石头，
然后整个前面外墙贴满很重的石头。
其实温哥华本地常用的贴面石很多都是人造的，
也很漂亮，但是它很轻，
贴上去也不会给房子造成很大的负担，
时间久了，轻的石头也不容易掉下来。
工程早期就要选好浴具和电器，
特别是高档的产品有特别的要求，要和建商沟通，
我举两个例子，一个就是Miele电器，
他有些高档的冰箱和烤箱，
它的给水排水的要求跟其它品牌的电器是不一样的，
他有的冰箱也自带给排水，烤箱也需要单独的给水，
而且他的说明书上面有明确的要求，
给水排水在什么位置，插座在什么位置，
电器要早早挑选，不然的话在结构阶段电工和水工
可能把插座和给排水就按照一般常规的做法做上去了，
那么我们安装之前呢，还要去花很大力气去修改，
这个有会造成扯皮的现象。
另外一个例子就是有的客人，他用那种安在墙上
门旁边的车库马达，那么这个要提前也要跟建商
和电工沟通好，因为通常大部分人装的车库门马达都是
在天花板上，强弱电布线和插座都不一样。
有的人在挑选建商的时候可能说
我要选一个给我报价最低最便宜的建筑商，
但实际上这个你盖一个房子，花多少钱是市场决定的，
使用的材料还有劳动力的价格决定的。
管理费在当中占很少的一个比例。
不管签订什么样的合同，方式是全包还是收管理费，
其实最后总的价格是差不多的。
如果你拿到的价格便宜的离谱，离谱到不符合市场规律，
很可能会在工程的过程中造成一些纠纷。
另外我谈一下屋主和建商、分包商和工人之间的关系。
“己所不欲，勿施于人”。 要做到平等互利的关系。
相信专业人士在进行过程中的作用，疑人不用，用人不疑。
根本地那些工人打交道的时候，
要注意中西方中西方文化的差别。
一个快乐的管理队伍和施工队伍，
对施工的正常和顺利进行是非常有好处的。
要按照加拿大的价值观，
不要过于的用中式思维定式去思考问题，
始终保持平和的心态，
善于运用法律和合同处理施工过程中出现的各种问题。
不要道听途说，有人可能听了朋友说一句话，
或者在网络上看到一个信息，就影响了自己的判断，
影响了对建商的信任，
在这个专业技术方面我们可以和建商互相探讨。
要保留很多图片和录像，比如说地基的防水、
排水管都做好了以后，那么回填之前那我们就会照一些照片，
这样的话以后我们就可以轻易的知道哪个水管是地基排水检修口，
哪个水管是排雨水的。另外就是在封灰板之前，
如果能够保留好多照片录像的话呢，
所有电线水管和通风管的位置就会心中有数，
不至于因为钉个钉子或安装电视把水管打破。
装修改建的时候也方便。
施工过程中还有好多不可控的因素，
建房不是一个特别急的过程，如果太急了，
可能土壤沉降的不好，另外呢，就是说政府的审批，
也有一个周期，政府的检查还有极端的天气，
以及人工短缺都会造成施工周期的变化，
但是总得来说整个过程仍然是可控的，
今天耽误了，也许过两天又赶上来了。
施工过程就是需要耐心的一个过程。
如果工人把这个工种干完了，您对这个质量也比较满意，
那就即使把款项付给他们，这样以后如果需要修改，
或者需要保修的话，工人也他会很快的回来帮助维修。
Gary Gao - Sutton Group - West Coast Realty | Visit: BurnabyHouse.com | Visit: RichmondHouse.ca
