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首次建房须知及相关法规 第二部分

大家好,我是Gary Gao, 温哥华的注册地产经纪和建商。
下面我们来介绍《建房须知》的【第二部分】。
下面讲一下不同城市,比如说温哥华还有本拿比,
对建造新房的要求,尽管总的原则大同小异,
但是每个城市针对每个街区的要求还是不一样的,
首先每块地有一个区号代码,
比如说温哥华哪有RS-1, RS-5等等,
R是Residential,S是single family home,
我们买房子的时候要去市政府问清这个区划的要求和历史保护的要求,
有一些历史建筑,政府不希望你把它拆掉了。
温哥华最近有一个新要求就说需要我们在设计当中注意的,
就是地下室不能低于室外地平1.5米。
如果你把半地下出租单位设计成低于地面1.5米,
你就不能建出租单位,也不能建下沉庭院,
就不能建地下室单独的出入口。
不管是哪一种区划,它会有一个容积率的要求,
前院深度和后院深度的要求,左右两侧院子的宽度,
还有建筑的高度都有规定。
政府不仅规定了建筑高度,而且还规定了形状,
你不能做一个方盒子,不超过他的高度就放那了,这也不行。
具体到设计的时候呢,
设计师会综合的考量,按照政府的要求去设计。
R-5 的区划,街道的风貌特色更加明显,
有的时候会涉及到一些保护的要求,
政府对这个设计方案的要求,比一般的RS-1还要高。
说到风貌建筑,政府为了保护历史风貌新建筑,
允许有风貌特色的房子保留原貌和加建,
政府奖励容积率,能够达到0.85,
甚至可以在后院建一个不超过2000尺的
一个独立的小房子(infill,填充屋)。
您这个主房里面,可以分成两个单元或三单元,
然后你后面那个小房子都可以像公寓那样
分成不同的合法的单位,然后你可以单独上市出售。
实际上温哥华住宅用地还有很多其它的编码,以后慢慢介绍。
下面我给大家讲一下后巷屋的优势。
温哥华的地都很贵,政府允许建一个后巷屋,
实际上是给屋主一个扩大土地利用率的机会,
用政府政策的优惠,增加个人的收入。
后巷屋成本比公寓便宜而且面积大,
同样一个900尺的公寓单位可能要80多万到一百万甚至更高,
那么一个后巷屋有院子,接地气,不用交管理费。
公寓管理费一般是至少也得一个月的3、400块钱,
这还算是比较便宜的,那么后巷屋就没有管理费。
还有一个优点就是家庭成员可以互相照顾,
子女可以住在父母的产业上,
父母老了,子女的家庭人口多了,
父母也可以搬到后巷屋里。
后巷屋如果出租的话不仅增加了收入,
还可以避掉BC省的投机税和温哥华的空置税。
这一块地,只要有一个单位出租了,
那么你整个的地就豁免了,不用交投机税。
另外一个,后巷屋的好处是资产增值。
你卖这个房子的时候,买家会愿意出更多的钱
去买这个带后巷屋的地。我这有一个市场上的例子
就是温西一个房子7天卖出了,超出了政府估价80万。
除了房子本身有吸引力,还有一个原因就是他有一个独立的后巷屋。
本那比市也有自己的一套规定。去年开始,
本那比在一些独立屋住宅用地取消了容积率是0.6的限制,
所以我们可以把地下室做成整个的地下室,
取消Crawl Space,只要地下室面积不超过主层面积就可以,
所以说现在一般一个七八千尺的地可以建到5000多尺,
这里是一些我在本拿比设计建造,然后又卖掉的新房,
基本上算下来,如果在市场不没有什么变化的情况下,
你就是买入的建一个新房的,你能转20万,
如果房子买的早还能赚更多。我20年前刚来加拿大的时候,
这样的旧独立屋30多万,10年前变成70万了,
现在变成130-140万了,每十年翻一番。
所以就说作为一些投资者的话,很多人可能手里
有一些老房子的,建一个房子、售出,还是蛮合算的。
本那比还有两种,RS-4和RS-5是有可能建双拼屋(Duplex)的,
这个图片就是我建过的一个Duplex。这些小的空间,
如果你经过用心合理的设计,并不显小。
右边这个图片有一个100平方尺的一个挑空的空间,
这个在算面积的时候,只是算一层,
不是说会给你算成200平方尺,
而是只算100平方尺。但是当你走进这个空间的时候,
有大房子的感觉,进门很敞亮。
另外利用楼梯下面的空间安排了洗衣干衣机、洗手间和设备间三个空间。
这个房子也很好卖,用了一周就卖出去了。
这我们是我们在本拿比建立一个独立屋,利用了层高的政策,
把他挑高到12尺,这是在政府的规定之内
去尽量增大它的空间感觉。访客刚进门的时候会感觉空间很宽敞。
这个是另外一个新屋,在Brentwood 附近,
也是挂出来不久就卖掉了,
而且这个屋主他收益还是很不错的,
他买这个房子价格不算是很便宜的,
但是他卖了260万。这个就是上个月的那个市场的统计,
大温地区,就是所有的房型加起来,
销量增长了,所以现在市场慢慢复苏了,
如果有投资房地产的想法的话,也要关注起来了。
这里就是简单跟大家说一下,
买公寓房(Condo)要注意的问题,有一些老的公寓,
最近的保险长得很厉害,
就是每年的保险费增加了25%到300%。
我们在买公寓投资的时候要注意在offer里写上一些保护自己的条例,
要把保险的问题弄清楚,然后再决定是不是买这个公寓单位。
这是我们的联系方式,如果有什么问题,我们可以继续探讨。
今天就给大家介绍到这里。谢谢大家!

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