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首次建房须知及相关法规 第一部分

您好，我是Gary Gao。温哥华建商和地产经纪。
今天我给大家分享一下关于在大温地区建房的一些相关的注意事项。
我今天主要讲的六项内容：
1.新建房屋适合哪样的投资者？
2.新建房屋到底有多少利润和投资回报？
3.新建房屋过程中屋主容易忽略的问题和容易犯的错误
4.Burnaby和Vancouver对新建房屋的审批和规定有哪些不同？
5. 温哥华后巷屋
6. 投资实例
【第一部分】
首先，新建房屋适合那样的投资者？
资金准备：以本拿比的独立屋为例。
如果买入一个旧房子，买地的价格是140万加币，
（这是按照2017-2018年的价格，
现在的市场价有可能稍微不同），
如果现在到市场上去买房子呢，
也许还真的是可以拿到比较好的价格，
那么再过半年就不敢保证了。
上个星期，我刚帮人下一个offer，
是在高贵林中心附近一座老房子，
要价是93万多加币，
那个房子里边已经不能住了，
灰板都拆掉了，因为进过水都发霉了。
结果这个房子一共收了10个offer，
以130万加币的价格售出。
现在的市场慢慢又热起来，
所以大家如果想要出手的话，那就要赶紧关注了。
假如说咱们再用140万买了一个旧房子的话，
准备拆了重建，那么银行贷款通常可以贷到65%，
所以我们自己也要准备35%的首付，
另外加上建房的费用大约是80万，
其它费用比如说转让税、律师费、经纪费，
需要再加上10万，所以你手头大约要有
140万元的现金才可以建房。
如果没有这么多现金，您就要联系您的
贷款经理，看看有没有可能贷到建筑贷款。
有的朋友问：建房的过程中屋主需不需要在温哥华？
如果有一定的时间和精力，作为投资者和屋主，
能够整个跟下来，经历建这个的房子过程也是很好的。
那么如果你没有时间，不经常在这儿，也没有关系，
你只要是委托给你的建商，也是可以完成整个建房的工作。
你也可以就只是作为投资者，不用亲力亲为，
来管理整个的过程，也是完全没有问题的。
如果是海外投资者，或者是本地人跟一个
海外投资者合资购买这个房子呢？
如果外国人在大温买房子，
需要在过户的时候交15%的海外买家税。
新建的房子增值的部分就没有买家税这个概念了，
买旧房建新房相当于课税的基数变小了，要比直接
买一个新房子交15%的外国买家税合算很多。
对于海外投资者来说，房子建好以后，
新屋一般都会包括至少一个出租单位，
您房子盖好了，把出租单位租出去了，
每年也就不用支付温哥华的空屋税和BC省的投机税了。
所以海外投资者如果已经持有一个老房子，
把它翻建成新屋也是有好处的。
下面讲一下建房过程中房主容易忽略的问题或者容易犯的错误。
首先，建房过程从选地开始，
当你买一个房子的时候，就要开始考虑了，开始了解了。
在哪个城市，在这个城市的什么位置，
它的政府对这块地的用的要求是什么，然后最好呢，
还要把这个地的地质情况也了解一下。
地质不好将来建房子的时候要多花一些钱。
第二就是说重视设计过程，一旦设计确定了，
政府批下来了，就不要轻易改变。
即使很小的无足轻重的一个修改，
也会牵涉到工地上很多的工作，要影响工期。
政府那里也要去改图，市政府也要收费。
建一个新房，要几十个工程队参与。
比如说厨房的布局，室内设计图已经确定了，
屋主决定把冰箱移一下，沿着墙移动一尺。
它看起来是一个很小的一个改动，可是冰箱旁边
是烤箱、蒸箱，这些全部要跟着移；
实际上在先前木结构的阶段，电工和水工
已经把管线都安装好了，包括上下水管道，
高压和低压的插座，各种管道，
都是按照原先电器的位置布置的。都是对应好了的。
现在要打开灰板全部修改，可以说
牵一发而动全身。我这个例子还只是改水电，
有的改动涉及到结构，那就更麻烦了。
第三点就是地下室不要太深，因为地下室深的话，
一个是增加施工的造价，土方量大，水泥也浇得多。
另外，因为政府的那个地下排水管大多是很多年以前修的，
那个时候用机器用的很少，大部分都用人挖，
人工挖的不会很深，所以如果你的地下室很深，
从房子出去的污水要通过一个水泵打到政府的管道系统里，
这样要多花不少钱安装，
对以后的维修，还有停电的时候都是很麻烦。
第四呢，就是自住房的情况下，
屋主自己的功能需求要放在前面，
什么你是最在意的东西，是价格，是质量，是档次，
还是风水，漂亮还是实用，比如说屋顶的形状，
屋顶上的天窗，有些新颖的设计
可能会带来将来漏水的隐患。
那么我们要不要新颖的屋顶？要不要很多天窗？
这个要跟设计师和建商交底。
设计时注意室内空间的开敞通透。
现在的新材料和新技术允许您做大跨度开放的空间，
和使用比较大的窗户，应该好好的利用，
用现在的新技术来改进我们的设计和提升房屋的档次。
对于投资者来说，那我们主要应该更多的考虑市场
和大众的要求，而把个人的喜好放在次要的位置，
另外还要根据这个房子不同的城市，比如说西温，
建一个很高档次的海景房，可能卖个几百万上千万；
但是呢，如果是在本拿比这样一个比较低调的城市呢，
一个新房上市了大约卖个250万左右，那么你选用电器
和选用材料的时候应该根据你将来的售价来决定，
而不是说我想我有钱我就花多少钱。
同样在西温和温西建一个很便宜的房子
也不合适，这个都是需要考虑的。
计划要上市的房子也不要太个性化，
比如说如果市场上的大众喜欢的是浅颜色的配置，
那你就不要把房子里边弄的大黑大红大紫，
用很多颜色特别深黑的石头，
那可能比这个房子就不太好卖，
卖的时候的市场就会在市场上停留比较长的时间，
也不容易卖出好的价钱。
墙上的天然石会增加房子的荷载，不建议多使用。
有的客人从中国进来很多石头，
然后整个前面外墙贴满很重的石头。
其实温哥华本地常用的贴面石很多都是人造的，
也很漂亮，但是它很轻，
贴上去也不会给房子造成很大的负担，
时间久了，轻的石头也不容易掉下来。
工程早期就要选好浴具和电器，
特别是高档的产品有特别的要求，要和建商沟通，
我举两个例子，一个就是Miele电器，
他有些高档的冰箱和烤箱，
它的给水排水的要求跟其它品牌的电器是不一样的，
他有的冰箱也自带给排水，烤箱也需要单独的给水，
而且他的说明书上面有明确的要求，
给水排水在什么位置，插座在什么位置，
电器要早早挑选，不然的话在结构阶段电工和水工
可能把插座和给排水就按照一般常规的做法做上去了，
那么我们安装之前呢，还要去花很大力气去修改，
这个有会造成扯皮的现象。
另外一个例子就是有的客人，他用那种安在墙上
门旁边的车库马达，那么这个要提前也要跟建商
和电工沟通好，因为通常大部分人装的车库门马达都是
在天花板上，强弱电布线和插座都不一样。
有的人在挑选建商的时候可能说
我要选一个给我报价最低最便宜的建筑商，
但实际上这个你盖一个房子，花多少钱是市场决定的，
使用的材料还有劳动力的价格决定的。
管理费在当中占很少的一个比例。
不管签订什么样的合同，方式是全包还是收管理费，
其实最后总的价格是差不多的。
如果你拿到的价格便宜的离谱，离谱到不符合市场规律，
很可能会在工程的过程中造成一些纠纷。
另外我谈一下屋主和建商、分包商和工人之间的关系。
“己所不欲，勿施于人”。 要做到平等互利的关系。
相信专业人士在进行过程中的作用，疑人不用，用人不疑。
根本地那些工人打交道的时候，
要注意中西方中西方文化的差别。
一个快乐的管理队伍和施工队伍，
对施工的正常和顺利进行是非常有好处的。
要按照加拿大的价值观，
不要过于的用中式思维定式去思考问题，
始终保持平和的心态，
善于运用法律和合同处理施工过程中出现的各种问题。
不要道听途说，有人可能听了朋友说一句话，
或者在网络上看到一个信息，就影响了自己的判断，
影响了对建商的信任，
在这个专业技术方面我们可以和建商互相探讨。
要保留很多图片和录像，比如说地基的防水、
排水管都做好了以后，那么回填之前那我们就会照一些照片，
这样的话以后我们就可以轻易的知道哪个水管是地基排水检修口，
哪个水管是排雨水的。另外就是在封灰板之前，
如果能够保留好多照片录像的话呢，
所有电线水管和通风管的位置就会心中有数，
不至于因为钉个钉子或安装电视把水管打破。
装修改建的时候也方便。
施工过程中还有好多不可控的因素，
建房不是一个特别急的过程，如果太急了，
可能土壤沉降的不好，另外呢，就是说政府的审批，
也有一个周期，政府的检查还有极端的天气，
以及人工短缺都会造成施工周期的变化，
但是总得来说整个过程仍然是可控的，
今天耽误了，也许过两天又赶上来了。
施工过程就是需要耐心的一个过程。
如果工人把这个工种干完了，您对这个质量也比较满意，
那就即使把款项付给他们，这样以后如果需要修改，
或者需要保修的话，工人也他会很快的回来帮助维修。